RIVP (Valamar Riviera d.d.)

Ovo je klasična zamjena teza, ajmo ovako, da li po tebi značajna aprecijacija kolaterala utječe na financijsku sposobnost vraćanja duga?

O cijeni dionice ili rentabilnosti ulaganja u pojedinačnu nekretninu naspram ulaganja u dionice turista nisam pisao, a i bilo bi off topic. Ako postoji potražnja za ikakvim nekretninama u RH onda je to upravo za prime lokacije koje RIVP ima. Po meni je utrživost tih nekretnina neupitna, ali okej o tome bi se dalo raspravljati. Cash flow se ne može gledati u vakuumu, zato se i zovu financijska izvješća jer ona čine jednu cjelinu, utržak imovine iz bilance lako završi u cash flowu, to je pitanje operativne odluke o upravljanju imovinom.

Trenutne cijene turističkih dionica su po mom mišljenju uvelike uzrokovane niskim povratom na imovinu, a ne nesrazmjerom imovine i duga, ako bi već morao nešto napisati o tome...

Quote from Philidor

Ovo je klasična zamjena teza, ajmo ovako, da li po tebi značajna aprecijacija kolaterala utječe na financijsku sposobnost vraćanja duga?

O cijeni dionice ili rentabilnosti ulaganja u pojedinačnu nekretninu naspram ulaganja u dionice turista nisam pisao, a i bilo bi off topic. Ako postoji potražnja za ikakvim nekretninama u RH onda je to upravo za prime lokacije koje RIVP ima. Po meni je utrživost tih nekretnina neupitna, ali okej o tome bi se dalo raspravljati. Cash flow se ne može gledati u vakuumu, zato se i zovu financijska izvješća jer ona čine jednu cjelinu, utržak imovine iz bilance lako završi u cash flowu, to je pitanje operativne odluke o upravljanju imovinom.

Trenutne cijene turističkih dionica su po mom mišljenju uvelike uzrokovane niskim povratom na imovinu, a ne nesrazmjerom imovine i duga, ako bi već morao nešto napisati o tome...

Utrživost tih nekretnina? Za što? Za naplatu kredita u slučaju da ne mogu vraćati dug? To me pitaš?

Pa mogu one aprecirati i zasigurno jesu. I što? Da dođe do prodaje tih nekretnina da se naplate tražbine hipotekarnih vjerovnika, onda bi se tek pokazala "prava" njihova vrijednost, jel to? Pa bi ona bila "otključana"? Pa bi dionica naglo skočila, ha? Jer bi se naplatili vjerovnici, a višak novca koji bi se vratio društvu bi bio oooogroman, daaaaleko veći nego u knjigama, jel to? U to si siguran jako? Već si me ranije ovdje zabavljao sa "pravednošću" intrigantnih postupaka prodaje nekretnina u insolvencijskim postupcima putem te divne Fine i pokazao si solidno znanje, teoretsko, čak i praktično, ali bio si dosta naivan.

Mora doći do nesposobnosti za plaćanje da spoznamo vrijednost...jel to tvoja teza?

Pa di bi onda bila dionica? Te reakcije tržišta su sasvim nepredvidive. Vidim da zadnjih nekoliko godina Mr. Market baš i ne miluje RIVP.

Pitanje je da li bi ovo d.d. bilo investicijski privlačnije da proda nekretnine kako bi podmirila te kako kažete ogromne dugove. Ja smatram da nije, nego da je tim ogromnim dugovima kupljena stvarna imovina ogromnije vrijednosti.

Da se te nekretnine koje nisu revalorizirane prodaju po trenutnim trzisnim cijenama, itekako bi razlika izmedu kupoprodajnih cijena morala biti iskazana kao dobit, ovo stvarno ne bih trebao posebno objašnjavati. Uostalom i izričito sam ukazao na revalorizaciju u prethodnom postu, ne znam otkud insolvencijski postupci u priči, ali eto opet se mijenjaju teze imamo i malo ad hominema, skokova, koktel logičkih pogrešaka, na to se neću obazirati.

Dodatak: NEMAM RIVP

Klasična zamjena teza je da su cijene hotela snazno rasle proteklih godina. Imamo li koji dokaz za to?

Mislim da se ovdje ne odjeljuju dvije različite klase nekretnina. Poslovne i rezidencijalne. Rezidencijalne tipa stanovi i kuće su zabilježile rast cijena. Poslovne… nisam bas toliko siguran. Moguće, al ni blizu kao ove prethodne. Hotel je poslovna nekretnina u koju je potrebno stalno ulagati. Zato nisam siguran da bi danas cijene Valamarovih hotela bile puno vece na trzistu nego prije 5 godina osim za dio ulaganja koji se efektuira preko vise postignute cijene smjestaja. Dakle, hotel vrijedi onoliko koliko zarađuje, a ne kolika je cijena kvadratnog metra rezidencijalne nekretnine u istoj destinaciji.

Valamar se prilično razdužio u posljednje dvije godine, no cini mi se da se neće tako brzo ponoviti zlatne godine od 2015-2019 kada su banke dijelile kredite šakom i kapom za turisticki sektor. A i mirovinski bi fondovi mogli povuci ručnu jer će im se vjerojatno novom regulativom dopustiti ulaganje direktno u nekretnine, a ne kao do sada samo posredno.

Quote from Yieldchaser

Utrživost tih nekretnina? Za što? Za naplatu kredita u slučaju da ne mogu vraćati dug? To me pitaš?

Pa mogu one aprecirati i zasigurno jesu. I što? Da dođe do prodaje tih nekretnina da se naplate tražbine hipotekarnih vjerovnika, onda bi se tek pokazala "prava" njihova vrijednost, jel to? Pa bi ona bila "otključana"? Pa bi dionica naglo skočila, ha? Jer bi se naplatili vjerovnici, a višak novca koji bi se vratio društvu bi bio oooogroman, daaaaleko veći nego u knjigama, jel to? U to si siguran jako? Već si me ranije ovdje zabavljao sa "pravednošću" intrigantnih postupaka prodaje nekretnina u insolvencijskim postupcima putem te divne Fine i pokazao si solidno znanje, teoretsko, čak i praktično, ali bio si dosta naivan.

Mora doći do nesposobnosti za plaćanje da spoznamo vrijednost...jel to tvoja teza?

Pa di bi onda bila dionica? Te reakcije tržišta su sasvim nepredvidive. Vidim da zadnjih nekoliko godina Mr. Market baš i ne miluje RIVP.

Bože, koje gluposti se ovdje pišu.

Pa Valamarovi hoteli u zbroju vrijede toliko EUR koliko Valamar ima kuna duga.

Dakle, vrijednost hotela (mjerena brojem soba i prosječnom vrijednosti sobe zavisno od kategorije) vrijedi barem 7 puta više od svih Valamarovih dugova.

IMHO

Imamo dulje razdoblje niskih kamatnih stopa, snažnog porasta vrijednosti nekretnina (da, i poslovnih, a građevinsko zemljište blizu mora je zabilježilo najveći porast, ponegdje se i udvostručila vrijednost) i sad visoku inflaciju koja je također na strani posuditelja (s time da bi doduše i porast vrijednosti trebalo korigirati za inflaciju) , slijedom čega zaključujem da su ti krediti bili isplativi i za posuditelje fizičke osobe i za poslovne subjekte. U cijelu priču se naravno može ukalkulirati i porast cijena građevinskog materijala pa da se vidi koji bi bio replacement value uloženog/kupljenog. Hotel vrijedi koliko zarađuje, a što ako je zatvoren npr. poklanjaju ga putem novina? Pri takvim transakcijama se uglavnom gleda pozicija, opremljenost, broj kreveta i slično jer najčešće kupuju veće grupacije ili investitori koje imaju svoje poslovne procese i ne zanimaju ih trenutni rezultati koje ostvaruju vlasnici hotela (a uglavnom se prodaju samo hoteli koji trebaju u adaptaciju) . Oni tijekom due diligencea naprave pregled i cijena svih konkurenata u regiji, procjenu svojih cijena koje bi prošle, troška, itd, a ne gledaju koliko Stipe zaradi pri određivanju kupoprodajne cijene, nego koliko će njima trebati za povrat na investiciju.

Svaka transakcija hotelom ili hotelskom kućom vam se iskazuje po sobi, a implicitno preko Ebitda. Dakle poslovanje i profitabilnost su kljucni kod kupoprodajnih valuacija, a u nju su implicitno ugrađene i položajna renta i ulaganja i konkurencija u destinaciji i sve ostalo sto utječe na cijenu. Jer upravo zahvaljujući ulaganjima, polozajnoj renti i svemu ostalom hotel ostvaruje vece ili manje prihode.

Hotel nije stan ili stambena kuća nego poslovna nekretnina koja gostima prodaje usluge smjestaja, prehrane i pića. Te još neke vanpansionske usluge. Mi nemamo značajnijih transkacija hotelima na Jadranu kao imovinom no kako se god okrene na kraju price kljucna je profitabilnost hotela. Nitko neće platiti skupo navodno “vrhunski hotel” koji zarađuje znatno ispod praga rentabilnosti ili konkurencije u destinaciji, ma koliko god u njega materijalno i financijski ulagali.

U razvijenim zemljama hotelima pogotovo gradskim hotelima se često trguje, no odmorišni sezonski hoteli kakvi uglavnom posluju na Jadranu nisu toliko tražena roba osim možda opet u gradovima tipa Split ili Dubrovnik. Sto ne znaci da se i u drugim destinacijama ne bi mogli prodati al ponavljam u skladu sa postojećim mogućnostima poslovanja i eventualno razvojnim planovima novog vlasnika.

Ovo što je napisano stoji pod pretpostavkom da će se kupljeni hotel u naravi zadržati u otprilike istom obliku i uređenju kao što je stanje u trenutku kupoprodaje. Međutim, ako se kupuje hotel u koji je potrebno uložiti znatna daljnja sredstva, trenutna EBITDA ne znači ništa jer se završni proizvod s većim brojem zvjezdica neće natjecati u istoj ligi s postojećim hotelom. A upravo su takve transakcije puno češće u RH.

Po ovoj vašoj logici da hoteli u Istri i Dalmaciji vrijede samo onoliko koliko donose dobiti, a vrijednost nekretnine je nebitna, ispada da bi najbolje bilo sve te hotele srušiti i umjesto njih sagraditi vikendice sa bazenima i njih prodati fureštima po 2-5000 € po kvadratu. Valamar i ostali hoteljeri bi se ugasili ali bi prije toga pukli kao supernova i postojećim dioničarima bi donijeli jednokratno 100-200€ po dionici.

Jel šta krivo pišem?

Moja logika je i logika poduzetnika i investitora u hotelski biznis. Ne kupuje se hotel radi imanja nego radi stvaranja.

Hoteli se grade uglavnom u T odnosno turističkim zonama, a ne stambenim. I nemaju stambenu namjenu, a niti ih je lako preoblikovati u stambene jedinice i kao takve naknadno etazirati. Postoje na zapadu condominiumi koji mogu biti stanovi hotelskog tipa, al to se vise koristi kao oblik stanovanja u urbanim sredinama i naseljima zatvorenog tipa.

Condominium - Wikipedia

Kao da u cijeni dionice ne bi već bila uračunata silna vrijednost svih tih hotela. A kolega havi je svakako u pravu kad kaže da nekretnina, pogotovo poslovna nekretnina vrijedi onoliko koliko je rentabilna. Opterećenost nekretnine hipotekama naravno umanjuje njezinu vrijednost, a nekretninu tog luksuznog ranga treba konstantno održavati i mogao bih razloge nabrajati dok se ne smrači..

Kome bi ta nekretnina bila "utržena" i po kojoj cijeni? Kakvi se samo javljaju kad se takve stvari prodaju.. I svi nude puno manje nego li si je to prodavatelj zamislio. Valjda bi netko trebao dati silne milijarde za to.. Valjda kako bi nekim čudom on to napravio rentabilnijim i jačim od ovoga kako sad uprava RIVPa to vodi? Sretno s tim.

Philidor

Nije posuditelj, nego je zajmodavac, odnosno kreditor. Posudba je nešto drugo.

U biti sekundiram kolegi havi i smatram da je sve rekao. Nemam ništa više za dodati.

@Yieldchaser

Znači shvatili ste da Valamar nema veliki dug?

Kako da tržište uračuna nešto čega u FI nema? Npr. na mnogim našim izdanjima su obračunate razlike u vrijednosti obveznica i iskazane u FI, neovisno o tome hoće li društva iste držati do dospijeća (pa im otkupna cijena niti nije relevantna) ili ne. Brodari su isto uskladili imovinu s tržištem. Ako vi mislite da hoteli i turističko zemljište nisu promijenili vrijednost u posljednjim godinama to je okej, mene više zanima što o tome misle stručnjaci koji bi to mogli procijeniti i omogućiti kompanijama da takvo usklađenje prikažu u FI.

Quote from Zlatek

@Yieldchaser

Znači shvatili ste da Valamar nema veliki dug?

Gle, meni osobno je svaki dugoročni dug koji je veći od petogodišnjeg FCFa veliki dug. Dakle, kompanija mora biti u stanju otplatiti sav svoj dugoročni dug u pet godina. Puno će ga lakše otplatiti ako ne opterećuje svoj FCF dividendnim isplatama. Od toga sam krenuo i stojim pri tome. FCF je krvotok kompanije i već sam nabrojao što se sve plaća iz toga. Dividenda je zadnja stvar koja RIVPu pa onda i nj dioničarima treba.

Quote from havi

Svaka transakcija hotelom ili hotelskom kućom vam se iskazuje po sobi, a implicitno preko Ebitda. Dakle poslovanje i profitabilnost su kljucni kod kupoprodajnih valuacija, a u nju su implicitno ugrađene i položajna renta i ulaganja i konkurencija u destinaciji i sve ostalo sto utječe na cijenu. Jer upravo zahvaljujući ulaganjima, polozajnoj renti i svemu ostalom hotel ostvaruje vece ili manje prihode.

Hotel nije stan ili stambena kuća nego poslovna nekretnina koja gostima prodaje usluge smjestaja, prehrane i pića. Te još neke vanpansionske usluge. Mi nemamo značajnijih transkacija hotelima na Jadranu kao imovinom no kako se god okrene na kraju price kljucna je profitabilnost hotela. Nitko neće platiti skupo navodno “vrhunski hotel” koji zarađuje znatno ispod praga rentabilnosti ili konkurencije u destinaciji, ma koliko god u njega materijalno i financijski ulagali.

U razvijenim zemljama hotelima pogotovo gradskim hotelima se često trguje, no odmorišni sezonski hoteli kakvi uglavnom posluju na Jadranu nisu toliko tražena roba osim možda opet u gradovima tipa Split ili Dubrovnik. Sto ne znaci da se i u drugim destinacijama ne bi mogli prodati al ponavljam u skladu sa postojećim mogućnostima poslovanja i eventualno razvojnim planovima novog vlasnika.

jbga, Havi…. Ali hoteli imaju nesto posebno, a to je lokacija i ako zelis imati nesto na toj lokaciji onda ces platititi poprilicno mozda i punooo vise nego sto taj beton i sve unutra vrijedi… pogotovo sto ti i donosi prihod za razliku od kuca i građevinskih terena koje su prenapuhani… ali ako je ekipa spremna to nabrijavanje platiti zasto ne iskoristiti 😅.

A hotel ako imas u nekoj regiji, gradu, to je to ako vise nema mogucnosti da izgradis novi i na boljoj lokaciji, sa boljim pogledom iz hotela, onda taj postojeci vrijedi i to poprilicno. Tako da reci da on vrijedi koliko moze zaraditi je veca glupost

Ja bih se složio da hotel vrijedi koliko može zaraditi, ne koliko trenutno zarađuje.

Za zaraditi u hotelskom biznisu treba puuno više od betona na dobroj lokaciji.

Quote from Yieldchaser

Quote from Zlatek

@Yieldchaser

Znači shvatili ste da Valamar nema veliki dug?

Gle, meni osobno je svaki dugoročni dug koji je veći od petogodišnjeg FCFa veliki dug. Dakle, kompanija mora biti u stanju otplatiti sav svoj dugoročni dug u pet godina. Puno će ga lakše otplatiti ako ne opterećuje svoj FCF dividendnim isplatama. Od toga sam krenuo i stojim pri tome. FCF je krvotok kompanije i već sam nabrojao što se sve plaća iz toga. Dividenda je zadnja stvar koja RIVPu pa onda i nj dioničarima treba.

Free cash flow (FCF) represents the cash available for the company to repay creditors and pay out dividends and interest to investors.

RIVP plaća sve svoje obveze po kreditima i isplaćuje dividendu i još ostane novaca na računu.

Ne kužim što ti želiš reći, da treba zadržati više novaca na računu?

Možeš to pojasniti, pls.

A tko to kaže koliko je moguće zaraditi? I gdje se to može pronaci i procitati?

Valuacija vam je uglavnom dosta konkretna i objektivna stvar. Ne piše u stavkama procene “pogled s prozora”, “ prekrasan zalazak sunca”, “nevjerojatna hortikultura”, a ni “blizina zračne luke”. Pišu vam prihodi (revpar, ADR), kategorizacija, Ebitda, povrat i uglavnom ostali financijski i operativni podaci temeljem kojih se utvrđuje cijena. Ako postoje kvadrati neizgrađenog građevinskog zemljista ili nekretnine koje nisu u uporabi onda vrijednost utvrđuje ovlašteni procjenitelj, al ne temeljem toga sto bi tu jednog dana moglo biti nego temeljem onog sto tu sada jest i koliko bi se do sada moglo postići odnosno koliko se donedavno postizalo u slicnim transakcijama na slicnim položajima.

Nešto drugo je ako netko ima drugačiju viziju i očekuje veći povrat u budućnosti onda on može platiti i premiju, al da bi jednog dana dostigao to sto je planirao, opet mora ulagati čime izravno i neizravno utječe na prihode, Ebitdu, povrate, novčani tok i ostale financijske pokazatelje koji vidi vraga opet služe istom - procjeni vrijednosti. Sve opet završi na poslovnim rezultatima odnosno odakle je i krenula naša prvotna teza o procjenama.

Quote from Zlatek

Ja bih se složio da hotel vrijedi koliko može zaraditi, ne koliko trenutno zarađuje.

Za zaraditi u hotelskom biznisu treba puuno više od betona na dobroj lokaciji.

---

Quote from Yieldchaser

Gle, meni osobno je svaki dugoročni dug koji je veći od petogodišnjeg FCFa veliki dug. Dakle, kompanija mora biti u stanju otplatiti sav svoj dugoročni dug u pet godina. Puno će ga lakše otplatiti ako ne opterećuje svoj FCF dividendnim isplatama. Od toga sam krenuo i stojim pri tome. FCF je krvotok kompanije i već sam nabrojao što se sve plaća iz toga. Dividenda je zadnja stvar koja RIVPu pa onda i nj dioničarima treba.

Free cash flow (FCF) represents the cash available for the company to repay creditors and pay out dividends and interest to investors.

RIVP plaća sve svoje obveze po kreditima i isplaćuje dividendu i još ostane novaca na računu.

Ne kužim što ti želiš reći, da treba zadržati više novaca na računu?

Možeš to pojasniti, pls.

Display More

Novac na računu može osvanuti na razne načine. Mogu ja ući u dug, kao što i oni ulaze pa naravno da mi zajmodavac isplati cash na moj račun i to postaje moja imovina, a moja obveza prema zajmodavcu/kreditoru je teret moje imovine. Naravno da je na računu novac, ali koliko vrijedi moja imovina nakon tog posla? Koliko vrijedi dionica kompanije nakon toga?

Ista stvar s temeljnim kapitalom ili povećanjem temeljnog kapitala. Osnuješ trgovačko društvo i temeljni kapital se vodi u pasivi, a u aktivi je taj novac - on osvane na računu društva. Mnogi pričaju da ako je velik TK, da on ima tzv. garantnu funkciju, da je netko sigurniji ako ima posla s društvom koje ima velik temeljni kapital... Nikad nisam vjerovao u to.. Netko može kupiti za taj novac jabuka i banana i one onda strunu i što ostane? Hrpa smeća, još smrdi, treba to i počistit pa budu i dodatni troškovi još. Povećanje temeljnog, tj. dokap? Opet osvane novac na računu društva, a što je s dionicama? Razvodnjavanje, eto što je. I da je minimalan dokap, to su istinski tihi ubojice dionica naprosto jer se smanjuje vlasnički udio u kompaniji. Naravno da tu ovisi za što će taj novac biti korišten i kakvi će biti povrati na to.. moguće je i da zarada u budućnosti nadmaši taj gubitak pa dionica svejedno ojača..

FCF je operativni novčani tok umanjen za kapitalne izdatke... to je onaj file casha koji u cirkulaciji kompaniji ostaje na kraju i s time mogu izvoditi što hoće. Ako je pozitivan, znači da više casha ulazi u kompaniju nego što izlazi, a ako je negativan, onda je obrnuto. Naravno, jako je bitno na ŠTO TOČNO se taj novac troši. Može biti i negativan koju godinu pa ako su ulaganja dobra, razumna i za to postoji jako dobar razlog, onda je to oke. To je recimo kod KODTa. Ali uvijek su dugi periodi negativnog FCFa razlog za postaviti pitanja. Tu onda treba due dilligence i te stvari, a meni se to fakat ne da i nije nama malim dioničarima to potrebno. Vidim to..gle..ne sviđa mi se i zaobiđem..oke, gle, trendovi se i promijene.. recimo RIVP 2021 i u zadnja 4 kvartala ima veoma snažan FCF. Moje je mišljenje da bi im bilo bolje da to koriste za smanjenje dugoročnog duga i po mogućnosti otkup vlastitih dionica, ako već smatraju da su podcijenjene, kao što dosta vas ovdje smatra. Dividenda po meni ne. Smatram da ne bi bila dobra odluka.

havi

Točno i točno, kolega.

Dobro je ovo što ste rekli o eventualnoj premiji. Tu je stvar procjene ulagatelja koliko će nešto rasti. Ako smatram da će nešto jako rasti, po 20 i više % godišnje idućih deset godina, nije mi problem platiti to i dosta skupo. A što ako zamijenim tezu? 😁 Pa se taj rast ne dogodi? Onda preplatim za rast i nakon 5 godina dionica bude na istoj ili malo većoj cijeni. 🙁

Evo sad sam morao i čitati FI od društva koje nemam da potkrijepim tezu, načeli ste me.

"Kako je ranije i navedeno, početkom 2022. godine, izvršen je prijenos /

prodaja tri hotela (Valamar Lacroma Dubrovnik Hotel, Club Dubrovnik
Sunny Hotel by Valamar i Tirena Sunny Hotel by Valamar) u Dubrovniku
s društva Valamar Riviera na društvo Imperial Riviera. Društvo Valamar
Riviera je tom prilikom ostvarilo neto prihode tj. dobit od prodaje imovine
u visini od 471,9 milijuna kuna koji su iskazani u stavci Ostali poslovni
prihodi s poduzetnicima unutar grupe.

(...)

Najznačajnija transakcija Društva u prvom polugodištu 2022. godine
odnosi se na prodaju tri hotela povezanom društvu Imperial Riviera
d.d. Riječ je o prodaji hotela Valamar Lacroma Dubrovnik Hotel, Club
Dubrovnik Sunny Hotel by Valamar i Tirena Sunny Hotel by Valamar
akvizicijske vrijednosti 717.766 tisuća kuna."

Dakle, ti hoteli su bili prikazani u bilanci s vrijednošću od 245 mil. i kusur kuna, a prodani su (doduše povezanom društvu, ali u kojem se i mirovinac mora suglasiti) za gotovo pa trostruki iznos. Razlika je iskazana i očigledna u nekonsolidiranom FI za prošli kvartal. Toliko o usklađenosti bilance i realnih vrijednosti tih nekretnina.