Nekretnine opcenito u HR

Quote from D_artagnan

Meni je fascinantno da ekipa placa 2-3.000 i vise eura za kvadrat stana? Ok, ako bas zelis na toj i toj lokaciji, ali za taj iznos si slozis sam kucu sa 2-3 stana, koji mozes visak dalje rentat, prodat jedan ili dva... jel to sto nemaju love, znanja da to sami odrade ili zele sve gotovo da se ne zahebavaju sami?

Plaća zato jer nemaju love.Kupi parcelu, izvadi građevinsku, nadi radnike, napravi kucu i sve to traje.Tko nema novce mora u kredit, a kako dobiti kredit za to?Cijene radova otisle gore, gradevinara na prste.Parcele suho zlato, pogotovo ove na kojima se da graditi.

Quote from ZSEZSE

Quote from D_artagnan

Meni je fascinantno da ekipa placa 2-3.000 i vise eura za kvadrat stana? Ok, ako bas zelis na toj i toj lokaciji, ali za taj iznos si slozis sam kucu sa 2-3 stana, koji mozes visak dalje rentat, prodat jedan ili dva... jel to sto nemaju love, znanja da to sami odrade ili zele sve gotovo da se ne zahebavaju sami?

Plaća zato jer nemaju love.Kupi parcelu, izvadi građevinsku, nadi radnike, napravi kucu i sve to traje.Tko nema novce mora u kredit, a kako dobiti kredit za to?Cijene radova otisle gore, gradevinara na prste.Parcele suho zlato, pogotovo ove na kojima se da graditi.

Znas kako to rade? Investitor nadje plac koji mu je zanimljiv (ili kucu za rusenje), ne placa ju novcima vec sa vlasnikom dogovori kompenzaciju za stan u toj novoj zgradi koju ce sagraditi, plati projektanta i ishodi gradjevinsku dozvolu, i onda jos dok nije ni ishodio gradjevinsku dozvolu vec oglasi stanove za prodaju. I ono sto je zanimljivo je da vecinom uspiju prodati sve stanove dok jos nisu ni poceli sa gradnjom. Jedan dio stanova ljudi samo daju kaparu, ali dobar dio stanova ljudi plate 90% unaprijed jer im investitor da nekakav popust. Jos su znali nalaziti i izvodjace kojima su pola radova platili novcima, a pola kompenzacijom opet za stanove u toj zgradi. Danas izvodjaci teze ili nikako pristaju na kompenzaciju jer imaju puno posla i ustvari oni diktiraju uvjete. Ali bez obzira na to, investitor ovakvim postupanjem uspije doci do dovoljno novaca da financira zgradu, sve sa tudjim novcima, prakticki plati samo projektanta

I da rezimiram, tako ti nasi investitori grade zgrade sa tudjim novcima, prakticki bez rizika. To funkcionira dok jednom vise ne funkcionira Ljudi danas nekriticki ulijecu u kredite, daju investitorima novce unaprijed bez ikakvog osiguranja... sjecam se 2008., bila je slicna prica, a poslije nakon pucanja balona je bilo puno plakanja, sudskih tuzbi i propalih firmi.

Quote from discover

Quote from barbosa 2.0

*discover, ako nije lokacija i ako ti je to je za rentanje i ako je ispod 100m2, onda 0 bodova, mrtvi kapital, bjež od toga...bolje onda stan...

je lokacija, neki centar, samo što je potkrovlje...

tocno, razmisljao sam i ja da bi bilo za rentanje, nije 100 nego cca 60tak m2

a razmisljao sam ovako: t - broj godina koliko je potrebno za povrat investicije

mjesecna rata najma * 12 * t = cijena prostora

tj. jedva je iznajmio za 2500kn/mj što bi dalo: 2500 * 12 * t, i ako uzmemo povrat za 10 godina -> 300.000Kn

znam da mi je formula vrlo gruba, ali to mi je bila neka ideja

naravno on trazi 3 puta više tj. povrat bi bio za 30g

Display More

Ne zarađuje se na nekretninama od najma, niti se brine o roku povrata. Zarađuje se od refinanciranja i poreza...

Quote from mikromakrto

Quote from discover

je lokacija, neki centar, samo što je potkrovlje...

tocno, razmisljao sam i ja da bi bilo za rentanje, nije 100 nego cca 60tak m2

a razmisljao sam ovako: t - broj godina koliko je potrebno za povrat investicije

mjesecna rata najma * 12 * t = cijena prostora

tj. jedva je iznajmio za 2500kn/mj što bi dalo: 2500 * 12 * t, i ako uzmemo povrat za 10 godina -> 300.000Kn

znam da mi je formula vrlo gruba, ali to mi je bila neka ideja

naravno on trazi 3 puta više tj. povrat bi bio za 30g

Display More

Ne zarađuje se na nekretninama od najma, niti se brine o roku povrata. Zarađuje se od refinanciranja i poreza...

Display More

Jel to Kiyosaki skola?

Quote from mitkko

Quote from ZSEZSE

Plaća zato jer nemaju love.Kupi parcelu, izvadi građevinsku, nadi radnike, napravi kucu i sve to traje.Tko nema novce mora u kredit, a kako dobiti kredit za to?Cijene radova otisle gore, gradevinara na prste.Parcele suho zlato, pogotovo ove na kojima se da graditi.

Znas kako to rade? Investitor nadje plac koji mu je zanimljiv (ili kucu za rusenje), ne placa ju novcima vec sa vlasnikom dogovori kompenzaciju za stan u toj novoj zgradi koju ce sagraditi, plati projektanta i ishodi gradjevinsku dozvolu, i onda jos dok nije ni ishodio gradjevinsku dozvolu vec oglasi stanove za prodaju. I ono sto je zanimljivo je da vecinom uspiju prodati sve stanove dok jos nisu ni poceli sa gradnjom. Jedan dio stanova ljudi samo daju kaparu, ali dobar dio stanova ljudi plate 90% unaprijed jer im investitor da nekakav popust. Jos su znali nalaziti i izvodjace kojima su pola radova platili novcima, a pola kompenzacijom opet za stanove u toj zgradi. Danas izvodjaci teze ili nikako pristaju na kompenzaciju jer imaju puno posla i ustvari oni diktiraju uvjete. Ali bez obzira na to, investitor ovakvim postupanjem uspije doci do dovoljno novaca da financira zgradu, sve sa tudjim novcima, prakticki plati samo projektanta

I da rezimiram, tako ti nasi investitori grade zgrade sa tudjim novcima, prakticki bez rizika. To funkcionira dok jednom vise ne funkcionira Ljudi danas nekriticki ulijecu u kredite, daju investitorima novce unaprijed bez ikakvog osiguranja... sjecam se 2008., bila je slicna prica, a poslije nakon pucanja balona je bilo puno plakanja, sudskih tuzbi i propalih firmi.

blago onom tko daje 90% stana unaprijed u drzavi u kojoj je normalno utjerati firmu u stecaj i onda otvoriti novu

Quote from mikromakrto

Zarađuje se od refinanciranja i poreza...

jel mogu zamoliti za kratko pojašnjenje, nisam tu doma

kol. mitkko je dobro opisao model, samo za takve stvari moraš imati referencu te biti u poziciji i kombinaciji sa ljudima od regulative i podizvođačima a to se ipak stječe godinama a i nije baš da grade sa tuđim ali gdje ne moraju platiti, trude se da ne plate...prirodno je i logički svesti troškove na minimum ali da prodaju stanove dok nisu ishodili građ. dozvolu ipak ne stoji, prije neki predugovor i avans po lokacijskoj jer ljudi nisu baš tako bedasti a niti banka ne odobrava kredit dok papiri nisu čisti i zgrada ne dobije uporabnu dozvolu.

Quote from barbosa 2.0

kol. mitkko je dobro opisao model, samo za takve stvari moraš biti u poziciji i kombinaciji a to se ipak stječe godinama a i nije baš da grade sa tuđim ali gdje ne moraju platiti, trude se da ne plate...prirodno je i logički svesti troškove na minimum ali da prodaju stanove dok nisu ishodili građ. dozvolu ipak ne stoji, prije neki predugovor i avans jer ljudi nisu baš tako bedasti a niti banka ne odobrava kredit dok papiri nisu čisti i zgrada ne dobije uporabnu dozvolu.

Stvarno ljudi daju 90% novaca unaprijed, osobno znam puno primjera. Sigurno da nije pravilo, ali dobar dio njih tako radi. Ili imaju kes ili stave hipoteku na neku drugu nekretninu koju vec imaju. Moja firma inace projektira i radi nadzore takvih zgrada pa sam u direktnoj komunikaciji sa investitorima i imam uvid u sve ugovore. Investitori svjesno oglase vece cijene stanova nego sto misle traziti, ali onda odmah oglase i kakve popuste daju u slucaju da platis 50 ili 90 posto unaprijed. Ako das samo kaparu, nema popusta. I ljudi pristanu, a investitor dobije novce unaprijed, ali i sa tim popustom postigne cijenu koju je zapravo i mislio traziti.

Zanimljivo je i da puno takvih kupaca ima kes novce, ne znaju kud ce sa njima, banke daju nikakve kamate pa kupuju uglavnom manje stanive sa ciljem da ih iznajmljuju i slicno, ne kupuju stan da bi u njemu zivjeli.

je mitkko kad se radi o tvrtkama sa referencom kao vmd ili mustapić onda to ide tako a ovo drugo o cijeni, osnovni principi trgovine, svi vole pare

Quote from mitkko

Quote from mikromakrto

Ne zarađuje se na nekretninama od najma, niti se brine o roku povrata. Zarađuje se od refinanciranja i poreza...

Jel to Kiyosaki skola?

Kiyosaki + McElroy su vjerojatno danas najpoznatiji predstavnici te teorije, a bome i prakse, ali nisu najuspješniji. Identično posluju veliki investicijski fondovi pri ulaganju u nekretnine, bilo je dosta primjera čak i na našem malom tržištu.

Nažalost, većinom se tu radilo o ulaganju u trgovačke centre i hospitality sektor, a ne u stanogradnju. Realno, takvo ulaganje u stanogradnju je isplativo samo u Zagrebu, gdje nema sezone nego je potražnja postojana cijele godine. Ali u Zagrebu je do prije pola godine stolovao Corleone koji je priječio bilo kakav ulazak stranih developera na tržište stanogradnje, dok su kumovi, rođaci, pioniri i graditelji, šibali socijalističke betonske kocke od Jankomira do Sesveta bez ikakvog reda, ljepote ili truda

Quote from mikromakrto

Quote from mitkko

Jel to Kiyosaki skola?

Kiyosaki + McElroy su vjerojatno danas najpoznatiji predstavnici te teorije, a bome i prakse, ali nisu najuspješniji. Identično posluju veliki investicijski fondovi pri ulaganju u nekretnine, bilo je dosta primjera čak i na našem malom tržištu.

Nažalost, većinom se tu radilo o ulaganju u trgovačke centre i hospitality sektor, a ne u stanogradnju. Realno, takvo ulaganje u stanogradnju je isplativo samo u Zagrebu, gdje nema sezone nego je potražnja postojana cijele godine. Ali u Zagrebu je do prije pola godine stolovao Corleone koji je priječio bilo kakav ulazak stranih developera na tržište stanogradnje, dok su kumovi, rođaci, pioniri i graditelji, šibali socijalističke betonske kocke od Jankomira do Sesveta bez ikakvog reda, ljepote ili truda

Razmisljao sam i ja svojevremeno o tome i radio neke kalkulacije sa stanovima, i ne isplati se. Jos sa time da ja ne bih kupovao stanove, vec ih sam gradio. I vise mi se isplati odmah ih prodati, smanjivati kreditnu zaduzenost a time i rizik, i sa tim novcima graditi novu zgradu nego rentati. Sada kako su cijene rente malo porasle, kao i cijene staniva, a kamate na kredite jako pale, opet sam poceo razmisljati o tom business modelu. Bas planiram ponovo ubaciti sve u excelicu cim uhvatim vremena.

Samo se bojim da su cijene novogradnje u odnosu na rentu otisle neproporcionalno gore, pa je sada to rentanje jos manje isplativo u odnosu na prodaju. Ne znam, nisam jos istrazi trzisne cijene rentanja, planiram se naci sa jednim agentom za nekretnine da vidim sta on kaze.

mitkko, nemaš što puno razmišljati, ako imaš uvijete i po gupu graditi 2+1 ili 3+1, odnosno sve preko 650m2 brp(cca 500-600k eur bez pdv) se isplati, također kada računaš roe moraš uzeti u obzir da je gradnja posao od najmanje dvije godine

Quote from barbosa 2.0

mitkko, nemaš što puno razmišljati, ako imaš uvijete i po gupu graditi 2+1 ili 3+1, odnosno sve preko 650m2 brp(cca 500-600k eur bez pdv) se isplati, također kada računaš roe moraš uzeti u obzir da je gradnja posao od najmanje dvije godine

Znam sve o tome, sagradio sam vec sam dvije urbane vile, 2 puta po 3 stana. Sada upravo zavrsavam tu drugu, zato sam mislio ostaviti te stanove i rentati, ali imam vec kupce koji me zovu za te stanove, a nisam ih ni oglasio - ljudi se setaju pred zgradom, svidja im se zgrada pa me zovu da bi kupili. Zapizdio sam visoku cijenu i svejedno zele kupiti pa mi je zao ne prodati

Quote from mitkko

Quote from barbosa 2.0

mitkko, nemaš što puno razmišljati, ako imaš uvijete i po gupu graditi 2+1 ili 3+1, odnosno sve preko 650m2 brp(cca 500-600k eur bez pdv) se isplati, također kada računaš roe moraš uzeti u obzir da je gradnja posao od najmanje dvije godine

Znam sve o tome, sagradio sam vec sam dvije urbane vile, 2 puta po 3 stana. Sada upravo zavrsavam tu drugu, zato sam mislio ostaviti te stanove i rentati, ali imam vec kupce koji me zovu za te stanove, a nisam ih ni oglasio - ljudi se setaju pred zgradom, svidja im se zgrada pa me zovu da bi kupili. Zapizdio sam visoku cijenu i svejedno zele kupiti pa mi je zao ne prodati

a smije li se znati okvirna lokacija i cijena po m2 ?

Quote from dionicar

Quote from mitkko

Znam sve o tome, sagradio sam vec sam dvije urbane vile, 2 puta po 3 stana. Sada upravo zavrsavam tu drugu, zato sam mislio ostaviti te stanove i rentati, ali imam vec kupce koji me zovu za te stanove, a nisam ih ni oglasio - ljudi se setaju pred zgradom, svidja im se zgrada pa me zovu da bi kupili. Zapizdio sam visoku cijenu i svejedno zele kupiti pa mi je zao ne prodati

a smije li se znati okvirna lokacija i cijena po m2 ?

Nisam iz Zagreba.

Cijena je 15% veca od najvise postignute cijene drugih novih stanova u gradu. Stan je u centru grada.

Mislim da kod tako malih zgrada stvarno nema smisla razmišljati o najmu, to se prodaje, pogotovo ako ekipa plaća i ne pita previše.

Ali recimo zgrada s nekih 6+ stanova, što više to bolje, to je prekrasna priča. Ovaj video je jako lijepi uvod u cijelu matematiku:

Quote from BudFox

Molio bih ekipu, ali dobronamjernu, da li mislite da će nekretnine u Zagrebu i dalje rasti zbog subvencija AKD-a,

inflacije i priljeva love od turizma koji se vraća na velika vrata ili smo trenutno u balonu koji bi mogao puknuti za

godinu dvije ili pet?

Cijena novogradnje je već blizu 3000 Eur/m2, a negdje i više od toga, što mi se čini puno previše s obzirom na povijesno

kretanje cijene, te pogotovo nakon velike krize 2009. godine kada investitori nisu mogli godinama prodati stanove ni po

1600 - 1800 Eur/m2, pa su mnogi propali, čast izuzecima koji su i u krizi dobro poslovali.

Hvala svima na odgovoru!

Display More

Ja mislim da se vec sada prodaje kvalitetna novogradnja na dobrim lokacijama u Zagrebu i gradovima na moru. Drugo se vec sada slabo prodaje. Znam ljude koji po 20 godina prodaju obiteljsku kucu u Zagrebu. Naravno traze nerealne cijene.

Kvadrat novogradnje sada u Zagrebu kosta 3000 eura/metru kvadratnom u kvartu izvan tramvajske zone. Mozda se i odmah prodaje. Kupuju spekulanti koji imaju novac. Barem ja tako mislim.

Ali sto ce sa tim stanovima? Iznajmljivati ce ih podstanarima? Pa podstanari u Zagrebu nemaju novaca. Mozete traziti od zagrebackih podstanara najamninu do 350 eura i to ce vam jedva platiti. Kakve su place u Hrvatskoj? Koliko su to razumne investicije neka svatko sam procijeni.

Quote from D_artagnan

Meni je fascinantno da ekipa placa 2-3.000 i vise eura za kvadrat stana? Ok, ako bas zelis na toj i toj lokaciji, ali za taj iznos si slozis sam kucu sa 2-3 stana, koji mozes visak dalje rentat, prodat jedan ili dva... jel to sto nemaju love, znanja da to sami odrade ili zele sve gotovo da se ne zahebavaju sami?

Zato jer ne znaju sami graditi.

Nekada se ekipa skupila rodjaci, susjedi pa su podigli kucu.

Danas to nije realno.

Quote from Marielena

Quote from D_artagnan

Meni je fascinantno da ekipa placa 2-3.000 i vise eura za kvadrat stana? Ok, ako bas zelis na toj i toj lokaciji, ali za taj iznos si slozis sam kucu sa 2-3 stana, koji mozes visak dalje rentat, prodat jedan ili dva... jel to sto nemaju love, znanja da to sami odrade ili zele sve gotovo da se ne zahebavaju sami?

Zato jer ne znaju sami graditi.

Nekada se ekipa skupila rodjaci, susjedi pa su podigli kucu.

Danas to nije realno.

Nekada je to zakon dopustao, ali danas vise ne smijes sam sebi zidati kucu, mora raditi firma.

Pa OK, logično je da ti firma to mora raditi, iskopati i napraviti temelje, sazidati kuću, spojiti struju... napraviti gro velikog posla po projektu di treba ekipa.

Ali i ja, brat, frend možemo odraditi dalje sve u interijeru, od pločica, knaufa, vode, odvodnje ako znamo. U tom i je gušt raditi sebi kuću, da si sam radiš. Jer jako puno ljudi koji imaju kuću su i hobisti, entuzijasti koji to rade za svoje zadovoljstvo, pa makar ne ispadne savršeno kao netko tko to svaki dan radi, ali si napravio svojim rukama nešto.

Ali kako je Marielena rekla, većina nezna ni te neke jednostavne poslove, ogletati i izbrusiti zidove i ofarbati di i ako zajebeš, ponovit ćeš