Ovo se pomalo pretvara u raspravu vrijede li nekretnine RIVP mnogo više od iskazanog u bilanci ili suludo mnogo više, a u kojoj nisam spreman sudjelovati jer nemam dovoljno znanja za takvo nešto i kao što sam prethodno rekao volio bih da taj posao za svih nas odradi struka i uprava. Ali neke stvari i slijepac može vidjeti, odnosno da početna poanta stoji, vrijednost nekretnina je u bilanci iskazana u (mnogo) nižem isnosu pa se time iskrivljuje omjer duga RIVP naspram imovine.
Posts by Philidor
-
-
Gdje sam ja napisao da se smještajne jedinice trže po jednakoj vrijednosti poput apartmana ili bilo što slično? Tu paralelu nisam povukao, samo da trenutne vrijednosti iz bilance nisu realne jer se vode po cijenama stjecanja koje su u međuvremenu narasle (a zbog čega da su se krediti svakako isplatili) i zbog toga bih volio vidjeti realnu revalorizaciju pa bi onda mogli pravilno procijeniti sposobnost za otplatu tih kredita, bilo to iz operativnog novčanog toka ili iz prodaje dugotrajne imovine. Ako vi možete odrediti koji je opseg tog nerazmjera super, ja ne mogu niti mislim da Mr. Market (uključujući prosječnog Dodu i stručnog Peru) to vidi i važe.
-
Evo sad sam morao i čitati FI od društva koje nemam da potkrijepim tezu, načeli ste me.
"Kako je ranije i navedeno, početkom 2022. godine, izvršen je prijenos /
prodaja tri hotela (Valamar Lacroma Dubrovnik Hotel, Club Dubrovnik
Sunny Hotel by Valamar i Tirena Sunny Hotel by Valamar) u Dubrovniku
s društva Valamar Riviera na društvo Imperial Riviera. Društvo Valamar
Riviera je tom prilikom ostvarilo neto prihode tj. dobit od prodaje imovine
u visini od 471,9 milijuna kuna koji su iskazani u stavci Ostali poslovni
prihodi s poduzetnicima unutar grupe.(...)
Najznačajnija transakcija Društva u prvom polugodištu 2022. godine
odnosi se na prodaju tri hotela povezanom društvu Imperial Riviera
d.d. Riječ je o prodaji hotela Valamar Lacroma Dubrovnik Hotel, Club
Dubrovnik Sunny Hotel by Valamar i Tirena Sunny Hotel by Valamar
akvizicijske vrijednosti 717.766 tisuća kuna."Dakle, ti hoteli su bili prikazani u bilanci s vrijednošću od 245 mil. i kusur kuna, a prodani su (doduše povezanom društvu, ali u kojem se i mirovinac mora suglasiti) za gotovo pa trostruki iznos. Razlika je iskazana i očigledna u nekonsolidiranom FI za prošli kvartal. Toliko o usklađenosti bilance i realnih vrijednosti tih nekretnina.
-
Kako da tržište uračuna nešto čega u FI nema? Npr. na mnogim našim izdanjima su obračunate razlike u vrijednosti obveznica i iskazane u FI, neovisno o tome hoće li društva iste držati do dospijeća (pa im otkupna cijena niti nije relevantna) ili ne. Brodari su isto uskladili imovinu s tržištem. Ako vi mislite da hoteli i turističko zemljište nisu promijenili vrijednost u posljednjim godinama to je okej, mene više zanima što o tome misle stručnjaci koji bi to mogli procijeniti i omogućiti kompanijama da takvo usklađenje prikažu u FI.
-
Ovo što je napisano stoji pod pretpostavkom da će se kupljeni hotel u naravi zadržati u otprilike istom obliku i uređenju kao što je stanje u trenutku kupoprodaje. Međutim, ako se kupuje hotel u koji je potrebno uložiti znatna daljnja sredstva, trenutna EBITDA ne znači ništa jer se završni proizvod s većim brojem zvjezdica neće natjecati u istoj ligi s postojećim hotelom. A upravo su takve transakcije puno češće u RH.
-
Imamo dulje razdoblje niskih kamatnih stopa, snažnog porasta vrijednosti nekretnina (da, i poslovnih, a građevinsko zemljište blizu mora je zabilježilo najveći porast, ponegdje se i udvostručila vrijednost) i sad visoku inflaciju koja je također na strani posuditelja (s time da bi doduše i porast vrijednosti trebalo korigirati za inflaciju) , slijedom čega zaključujem da su ti krediti bili isplativi i za posuditelje fizičke osobe i za poslovne subjekte. U cijelu priču se naravno može ukalkulirati i porast cijena građevinskog materijala pa da se vidi koji bi bio replacement value uloženog/kupljenog. Hotel vrijedi koliko zarađuje, a što ako je zatvoren npr. poklanjaju ga putem novina? Pri takvim transakcijama se uglavnom gleda pozicija, opremljenost, broj kreveta i slično jer najčešće kupuju veće grupacije ili investitori koje imaju svoje poslovne procese i ne zanimaju ih trenutni rezultati koje ostvaruju vlasnici hotela (a uglavnom se prodaju samo hoteli koji trebaju u adaptaciju) . Oni tijekom due diligencea naprave pregled i cijena svih konkurenata u regiji, procjenu svojih cijena koje bi prošle, troška, itd, a ne gledaju koliko Stipe zaradi pri određivanju kupoprodajne cijene, nego koliko će njima trebati za povrat na investiciju.
-
Pitanje je da li bi ovo d.d. bilo investicijski privlačnije da proda nekretnine kako bi podmirila te kako kažete ogromne dugove. Ja smatram da nije, nego da je tim ogromnim dugovima kupljena stvarna imovina ogromnije vrijednosti.
Da se te nekretnine koje nisu revalorizirane prodaju po trenutnim trzisnim cijenama, itekako bi razlika izmedu kupoprodajnih cijena morala biti iskazana kao dobit, ovo stvarno ne bih trebao posebno objašnjavati. Uostalom i izričito sam ukazao na revalorizaciju u prethodnom postu, ne znam otkud insolvencijski postupci u priči, ali eto opet se mijenjaju teze imamo i malo ad hominema, skokova, koktel logičkih pogrešaka, na to se neću obazirati.
Dodatak: NEMAM RIVP
-
Ovo je klasična zamjena teza, ajmo ovako, da li po tebi značajna aprecijacija kolaterala utječe na financijsku sposobnost vraćanja duga?
O cijeni dionice ili rentabilnosti ulaganja u pojedinačnu nekretninu naspram ulaganja u dionice turista nisam pisao, a i bilo bi off topic. Ako postoji potražnja za ikakvim nekretninama u RH onda je to upravo za prime lokacije koje RIVP ima. Po meni je utrživost tih nekretnina neupitna, ali okej o tome bi se dalo raspravljati. Cash flow se ne može gledati u vakuumu, zato se i zovu financijska izvješća jer ona čine jednu cjelinu, utržak imovine iz bilance lako završi u cash flowu, to je pitanje operativne odluke o upravljanju imovinom.
Trenutne cijene turističkih dionica su po mom mišljenju uvelike uzrokovane niskim povratom na imovinu, a ne nesrazmjerom imovine i duga, ako bi već morao nešto napisati o tome...
-
Dok su bankari namireni nema problema. Problemi nastaju ako oni ne dobiju svoj dio, vidi pod Varteks...
💯 točno. Kroz kredit se možeš dosta obogatiti i to se prvenstveno osjeti kod ulaganja u nekretnine. Ako redovno podmiruješ kredit, sve će biti ok. Samo je bitno da si ga u stanju podmirivati. Ako nastupe okolnosti zbog kojih teško vraćaš ili nisi u stanju vraćati, onda si naježio. Zato ja općenito izbjegavam kompanije koje imaju veliki dug, bez obzira na to koliko su uspješne. Kompanije bez duga povijesno imaju jako malu tendenciju propadanja. Nikad nisam čuo da je nešto propalo, a da je bilo bez duga. Doduše, jesam. Jamstvo se kod Leda pretvorilo u dug pa je onda propao.
Kažete 100 posto točno da je moguće obogatiti se kreditima za kupnju nekretnina, a kudite zbog kredita kompaniju koja je te kredite koristila za kupnju prime lokacija i nekretnina uz more 😂😂😂 ne zaboravimo da je imovina koja je kupljena tim kreditima knjižena po iznosu koji je uplaćen a koji nipošto ne odgovara današnjim cijenama. Bilo bi zanimljivo da turisti na ZSE okinu revalorizaciju imovine poput naših brodara pa da vidimo točno koje je vrijednosti imovina koja pokriva te kredite.
-
Možda su knjižili tamo obveze za investiciju u solarnu elektranu na koju se pozivaju u FI?
-
Ma je, država i JLRS koje su najveći zemljoposjednici i ne brinu uopće o tim zemljištima niti kose svoje terene bi trebali građanima kao stoci sitnog zuba naplaćivati kazne i košenje, ako je moguće i po višestrukoj tarifi 😂😂😂😂 nek prvo počnu brinuti o svojim zemljištima, a onda možemo dalje...
ok, a zasto drzava i JLRS, kao i njihovipredstavnici nebi isto placali penale ako se izglasa takvo pravilo ????
Plaćali penale kome, mojoj babi Marici? Sve kazne idu u državnu blagajnu, ako će si prebacivati s jednog računa na drugi to i nije neki efekt.
-
Display More
https://dnevnik.hr/vijesti/svijet…i---734060.html
Ja neznam, ali trebalo bi donjeti zakon da vlasnici terena u gradovima i selima, ih moraju odrzavati, tj. OBAVEZNO pokositi Pocetkom 6.mjeseca. Ako se to ne napravi, odradit ce komunalci i poslati racun na naplatu kao u Austriji, dolomitima u italiji… zasto tamo nema pozara?
Svatko tko je prosao tim krajem moze vidjeti da su sve okucnice i okolni tereni uredno pokoseni ili ograđeni elektricnim pastirima i pasu krave, ovce…
Gledam ovo u grckoj, pa sve zuta trava od metra i onda se cude ko pura drenu da su pozari.. ajde
Van grada i sela di nema kuca, ali uz kuce…. Mahhh
A i ovi iz EU, sta je problem oformiti ekipe kanadera u drzavama, regijama i slati po potrebi u drugu drzavu…, na toliko gluposti se trosi lova, a na ono sta treba se prave mutavi.
Ma je, država i JLRS koje su najveći zemljoposjednici i ne brinu uopće o tim zemljištima niti kose svoje terene bi trebali građanima kao stoci sitnog zuba naplaćivati kazne i košenje, ako je moguće i po višestrukoj tarifi 😂😂😂😂 nek prvo počnu brinuti o svojim zemljištima, a onda možemo dalje...
-
Treba biti realan, stav o ovom pitanju će u konačnici zauzeti najviši hrvatski sudovi, a po potrebi i ESLJP. Skakati po glavi sutkinji općinskog suda nema smisla, što god da bude odlučeno pred prvim stupnjem će još biti predmet višekratnih razmatranja. Primjerice, na kraju dana je pravno nebitno što je Dobronić svojevremeno u prvom stupnju slučaja Franak presudio (iz perspektive pojedinog potrošača), kad se znalo da će se predmet lomiti na višim instancama, odnosno da taj prvi zauzeti stav sigurno neće biti konačan...
-
Lako je lupati šakom u stol kad ideš jednom pred suca i nikad više, treba znati dozirati intenzitet, a i nije još faza postupka u kojoj mogu nešto posebno kreirati osim animoziteta za daljnji tijek postupka... Pravna tucnjava ide tek kasnije, nisu jos ni bandaze postavljene na ruke, a kamoli da se ceka zvono.
-
Hoće se oni pokriti kad treba... Evo moja tužba se kiseli već punih sedam mjeseci, sutkinja nije donijela rješenje od jedne rečenice i dostavila tužbu na odgovor ODO-u. Neka samo to gomilaju pa ću tražiti i naknadu za povredu prava na suđenje u razumnom roku, ne može se sve odgađati do vječnosti.
-
Razmišljao sam posljednjih tjedan dana o dodatnom dokupljivanju. Zaključio sam kako (IMHO) u slucaju pozitivnog kvartala fond ima dovoljno municije da poništi eventualni rast zbog dobrog FI, dok će u slučaju lošeg FI dodati gas na prodaju. Dakle, smatram da je najlogičnije pričekati FI s nižim kaskadnim nalozima pa što se ulovi dobro, a što ne ne. Neovisno o tome, još jednom IMHO tko kupi na 2.100 kn neće ovjesiti gaće na štap, dapače... O perspektivi sektora u tržišnim uvjetima vrlo visoke cijene energenata su već sve napisali i puno pametniji od mene. Smatram da je struja jedini energent kojeg EU srednjeročno i dugoročno može proizvesti u dovoljnim količinama za sve svoje građane (nuklearke, na ugljen ili što god ako već ne ide kroz obnovljive izvore).
-
Novi izvor relevantnih vijesti za ovaj forum: https://hr.bloombergadria.com/
Televizijski broadcast nisam uspio uloviti, ali web im izgleda dobro...
-
hoćemo li izdržati do dolaska €uro-pske konjice, njima će dionice biti prava poslastica u odnosu na cijene na Jadranu
Šta mislite da li će kada uvedemo Euro i stranci vide kako su naše dijonice jeftine nahrliti i početi kupovati papiriće, kao nekretnine na Jadranu
Nek počnu prevoditi FI na engleski jezik pa se mozda netko i zakaci, ovako vrlo tesko...
-
Jel ima tko kakvu ideju zašto bas sad bezanija Marica iz MFIN? Volio bih čuti ideje, spekulacije, tračeve i potencijalne razloge?
Offtopic je, ali ajde da se ja okušam.
Marić je debelo unutra u Agrokor aferi. Po Todinoj tužbi pred Arbitražnim sudom u Washingtonu glavni argument RH (i DORH) je da je taj sud nenadležan, ako je Nacional meritoran izvor za informacije o tom postupku. Netom prije Marićeve ostavke je stigla presuda za MOL u kojem taj sud nije prihvatio (isti) argument o nenadležnosti za sporove unutar EU. Teško je reći sa slabo dostupnim podacima u javnosti, ali za očekivati je da isti sud neće prihvatiti taj argument i u postupku Agrokor te da slijedi pušing, a nakon toga i čistka glavnih aktera priče. Marić je izletio na vrijeme kao jedan od rijetkih neokaljanih bivših ministara. Vidjeti ćemo još kako će ga povijest pamtiti...
-
Za transakciju u visini od 1/3 tržišne kapitalizacije matice su mogli dati malo više pojašnjenja i konteksta od ovih pola stranice.
