Mislim da kod tako malih zgrada stvarno nema smisla razmišljati o najmu, to se prodaje, pogotovo ako ekipa plaća i ne pita previše.
Ali recimo zgrada s nekih 6+ stanova, što više to bolje, to je prekrasna priča. Ovaj video je jako lijepi uvod u cijelu matematiku:
Ne zarađuje se na nekretninama od najma, niti se brine o roku povrata. Zarađuje se od refinanciranja i poreza...
Jel to Kiyosaki skola?
Kiyosaki + McElroy su vjerojatno danas najpoznatiji predstavnici te teorije, a bome i prakse, ali nisu najuspješniji. Identično posluju veliki investicijski fondovi pri ulaganju u nekretnine, bilo je dosta primjera čak i na našem malom tržištu.
Nažalost, većinom se tu radilo o ulaganju u trgovačke centre i hospitality sektor, a ne u stanogradnju. Realno, takvo ulaganje u stanogradnju je isplativo samo u Zagrebu, gdje nema sezone nego je potražnja postojana cijele godine. Ali u Zagrebu je do prije pola godine stolovao Corleone koji je priječio bilo kakav ulazak stranih developera na tržište stanogradnje, dok su kumovi, rođaci, pioniri i graditelji, šibali socijalističke betonske kocke od Jankomira do Sesveta bez ikakvog reda, ljepote ili truda
Display More*discover, ako nije lokacija i ako ti je to je za rentanje i ako je ispod 100m2, onda 0 bodova, mrtvi kapital, bjež od toga...bolje onda stan...
je lokacija, neki centar, samo što je potkrovlje...
tocno, razmisljao sam i ja da bi bilo za rentanje, nije 100 nego cca 60tak m2
a razmisljao sam ovako: t - broj godina koliko je potrebno za povrat investicije
mjesecna rata najma * 12 * t = cijena prostora
tj. jedva je iznajmio za 2500kn/mj što bi dalo: 2500 * 12 * t, i ako uzmemo povrat za 10 godina -> 300.000Kn
znam da mi je formula vrlo gruba, ali to mi je bila neka ideja
naravno on trazi 3 puta više tj. povrat bi bio za 30g
Ne zarađuje se na nekretninama od najma, niti se brine o roku povrata. Zarađuje se od refinanciranja i poreza...
I dalje je EV firme isti, bez obzira koliki dio si ti kupio. Ti si onda suvlasnik u razmjernom dijelu i kredita i novaca u sefu
Pretpostavimo da je u polovici kuće bilo 10 vlasnika koji su sa svojim udjelima trgovali tako da su 3 mjeseca prodavali i kupovali svoj udio za 50% višu cijenu npr za 7.500 EUR umjesto 5.000 EUR novi kupac im mora ponuditi za drugi dio kuće 75.000 EUR tako da bi cijela kuća bila 125.000 EUR + dug .
Ne miješati cijenu i vrijednost...
Glupo je raspravljati je li 2, 3 ili 5 tisuća eura za kvadrat stana puno. Ta brojka sama za sebe ne znači baš ništa. Niti su svi kupci isti, niti kupuju iz istog razloga niti kupuju radi iste stvari.
Onaj tko kupuje nekretninu za život najčešće, ali ne uvijek, iz priče potpuno isključuje matematiku i zdravu logiku i vodi se jedino cijenom po kvadratu i lokacijom; ima li u blizini škola, trgovina, prostor za rekreaciju ili što već nekoga zanima te hoće li ga banka popratit.
Onaj tko kupuje da bi rentao, a posebno ako to radi kroz kredit, bi trebao imati potpuno drugačije poglede na nekretninu, njenu iskoristivost i profitabilnost. Cijela ta branša, ako je se može tako nazvati, najma stanova je kod nas potpuno nerazvijena i zbog nepostojanja čvrste zakonske regulative, crnog tržišta, muljaža općenito.
Pri kupnji nekretnine za rentu, prvo, osnovno i jedino što nekoga treba zanimati je NOI koji ta nekretnina daje. Može se to promatrati i kao yield, godišnji prinos ili kako si već tko želi prevesti. Ne postoji ciljani NOI, svatko osobno treba procijeniti koliki mu je prinos dobar/dovoljan. Ukoliko je NOI manji od tog ciljanog prinosa, nekretnina je preskupa, bilo da je 500 eura kvadrat u Donjim Andrijevcima ili 5000 eura banu pod repom. Naravno, NOI se može povećati (ulaganjem u nekretninu pa dizanjem rente, smanjenjem troškova, refinanciranjem...), ali bome i smanjiti (prazan prostor, razni kvarovi, povećanje troškova, rast kamata...).
Puno je tu varijabli u igri, ali sama cijena po kvadratu je samo jedna od njih, možda čak ni u 3 najvažnije...
A tko kaže da investitor mora zaradit?
Kad pukne balon, onda se uzima radije i mali/manji minus nego nula. Pitaj one čije se zgrade sad "revitaliziraju" i prodaju kao "nove" po Laništu...
Zašto misliš da je najperspektivnija?
A Arena je premazana eliksirom mladosti i ne treba nikakav capex da bi ostala na barem postojećem nivou? Da ne spominjem neku modernizaciju koja je već sada potrebna, a gdje za 10 godina. Dvorana nije okrečena pošteno 12 godina, glazura na ulaznom platou je dobro načeta, hrpa je radova koji se već sada moraju obaviti da bi se dvoranu dovelo u nulto stanje.
Mi smo navikli da se jednom nešto sagradi i onda prst u uho. Cibona i Dom sportova su odlični primjeri, dvorane u kojima kuna nije uložena u modernizaciju od otvorenja i zato su danas potpuno neprimjerene bilo kakvim modernim natjecanjima i priredbama, a dvorane izgledaju kako izgledaju, sramota grada Zagreba, posebice Cibona.
Najam i iskoristivost te dvorane neću ni spominjati dok to ne postane njihov problem. Ali s postojećim načinom upravljanja dvoranom ne može se održavati na životu ni školska dvorana. Korona je priča za sebe i taj period ne treba uopće uzimati u obzir, ali sve ono prije toga, gdje se godišnje odigra pet utakmica za koje Badel dijeli karte i održe se dva koncerta vrijedna spomena nije dovoljno ni za plaćanje osoblja.
Arena kao biznis trenutno vrijedi jako, jako malo. Ingra, također trenutno, ima lijepu poziciju zbog ugovora koji je takav kakav je. Ono što meni nije jasno je zašto se potpuno ne posvete tome i ustrojue se i de facto kao REIT, ostanu na pet ljudi i kao takvi izađu na tržište. To bi bilo puno jasnije i jednostavnije, rekao bih i profitabilnije, od ovog samouvjeravanja da oni rade još nešto u građevini.
Žao mi je što moram naglasiti da je moj prethodni post bio sarkazam... HNB apsolutno nije suveren, niti od ECBa niti od Vlade. Nema jasnijeg pokazatelja od obrane tečaja na ovim razinama, sad već desetljećima. Ali dobro, to je off topic...
Nadam se da nam je kolega, dežurni epidemiolog i katastrofičar, dobro i da uspješno podnosi ove vijesti...
Osobno sam ostao neugodno iznenađen pri rezerviranju ljetovanja; hotel u koji sam išao ljetos je rasprodan, a lani se nisu uspjeli popuniti ni preko Crnog jaja gdje su se intenzivno prodavali. Ove godine puni ko čep s vlastitim kanalima prodaje, o Braču se radi.
Dubrovačko područje još uvijek kaska jer još uvijek nije ni jednostavno ni brzo doći do Dubrovnika cestovnim putem, a avioni još uvijek ne voze na razini 2019., o kruzerima da ne pričam. Ali, ne bih se iznenadio da oni potegnu u jesen, ionako se dolje ne ide zbog kupanja u moru već drugih stvari
Točno, HNB provodi suverenu monetarnu politiku za koju ništa ne pita ECB niti ih kopira
Samo evo u 12 godina nikako da se pojave...
O bog te pomogo...
Kupac je 100% Optime procijenio na tih 639 milijuna bez duga i keša. HT će za 54% dionica dobiti 54% tog iznosa. Fino je naglašeno da je taj iznos manji od 3-mjesečnog prosjeka, iz čega se da iščitati da će malim dioničarima biti ponuđen taj prosjek. Tko zna, možda se i isprse pa ponude i više, ali manje ne mogu...
Malim dioničarima nitko nije prodao njihove dionice tim ugovorom. Mogu ih samo i jedino prodati sami, ako žele, kao što su ih sami i kupovali. Ta formulacija o vrijednosti 100% dionica je zadovoljavanje uvjeta iz natječaja gdje je to striktno i traženo. A zašto je traženo možete pitati provoditelja natječaja ili proučiti što kaže Damodaran o valuacijama i zašto je nekada bitno radi li se o 10%, 25% ili 50%+ vlasništva, odličan je serijal na YTu
Ali ako imam 100 kn, a dolara i BTCa u istoj protuvrijednosti, zašto mi je bolje platiti knjigu BTCom nego kunom ili dolarom? Ako je uopće?
Možebitno plaćanje BTCom na Amazonu ili drugim platformama vidim prije kao ulaz Amazona na tržište kripto mjenjačnica gdje bi oni prihvaćali kriptovalute, po njihovom omjeru u odnosu na dolar. Time bi prije sebi omogućili povoljniju nabavku BTCa, ako to smatraju dobrom investicijama, nego neku korist za potrošače od koje bi zaradili...
Display MoreMože li meni tutleku netko objasniti koju bih korist ja kao kupac imao od toga da Amazon prihvati BTC kao sredstvo plaćanja, u odnosu na sadašnje "klasično" plaćanje?
prvo moras bit precizniji.
ti kao kupac btc-a?
ti kao kupac na amazonu?
ti kao kupac amazon dionica?
al nebito je- ako je pitanje postavljeno radi buduceg ulaganja u amazon ili btc bolje se odma okanut corava posla jer ocito ce to bit ulaganje napamet jer kao sto sami kazete ste" tutlek" u tome...
ako je pitanje postavljeno kao provokacija ocito je jeska na udici bila dobro postavljena jer sam se ja upecao i odgovorio...
Možda se nisam precizno izrazio; kao kupac recimo knjige na Amazonu, koja bi bila meni korist da to mogu platiti BTCom, a ne klasičnom valutama?
Može li meni tutleku netko objasniti koju bih korist ja kao kupac imao od toga da Amazon prihvati BTC kao sredstvo plaćanja, u odnosu na sadašnje "klasično" plaćanje?
Zanimljivo kak odjednom postoji ludi interes za DLKV, a kad su oni, kao, obilazili banke i objavili javni poziv za financiranjem, nigdje nikog zainteresiranog.
Ni približno nije isto kreditirati Dalekovod kakav je bio do sada i dokapitalizirati Dalekovod po ovim uvjetima. Onakav Dalekovod nitko normalan ne bi kreditirao. Tko bi dao kredit firmi koja ne plaća obveze iz PSNa? Nije problem u tome što će se dokap raditi po ovim uvjetima, problem je u tome što je dovelo do tih uvjeta.
Figurativno, firma je svaki dan prešetavala autocestu pa se svi čudili kad ih je auto udario
zamislite tu vijest u USA ili bilo gdje drugdje, rast BDP u 2Q 18% a index roni -0,66%, samo kod nas tog ima.
To je hormonalna stvar, Hrvati su vrlo stari narod, takvoj osobi nije do ničega, sve gleda negativistički, jer zna da je kraj blizu.
Nije to problem nego to što je većina tog rasta BDPa nastala van burze. Samo jako mali dio HR gospodarstva, ne i najbolji, je izlistan na ZSE. Kad se na ti doda niska likvidnost, na koju uz nedostatak investicijskih prilika utječe i financijska nepismenost, imamo što imamo.
Rast ili pad cijene dionice ne mora imati nikakve veze s poslovanjem firme.
Đuro desetljećima posluje jednako loše, a dionica je nekad bila na 270 kn, nekad na 33, a sad je na 3... Rekao bi netko da je konačno došla gdje je i trebala biti odavno
Kupac i prodavači su se mogli dogovoriti i za kunu i za pet kuna, to je njihov dogovor i apsolutno je nebitan za male dioničare, dok je ispod tromjesečnog prosjeka. Tko je, kako i zašto rušio prosjek, to je jedino bitno pitanje. Je li Hanžekovićka nešto znala ja nemam pojma. Svatko tko sumnja da je, pa da je prodala bez da otkrije tu informaciju općoj javnosti, neka je prijavi.
Onaj tko misli da prijava neće rezultirati ničime jer je država ovakva i onakva, pogrješio je davno, čim je kupio dionicu. Bilo Optime, bilo neke druge.
