Posts by mitkko

  • Nekretnine opcenito u HR

    Quote from barbosa 2.0

    mitkko, nemaš što puno razmišljati, ako imaš uvijete i po gupu graditi 2+1 ili 3+1, odnosno sve preko 650m2 brp(cca 500-600k eur bez pdv) se isplati, također kada računaš roe moraš uzeti u obzir da je gradnja posao od najmanje dvije godine

    Znam sve o tome, sagradio sam vec sam dvije urbane vile, 2 puta po 3 stana. Sada upravo zavrsavam tu drugu, zato sam mislio ostaviti te stanove i rentati, ali imam vec kupce koji me zovu za te stanove, a nisam ih ni oglasio - ljudi se setaju pred zgradom, svidja im se zgrada pa me zovu da bi kupili. Zapizdio sam visoku cijenu i svejedno zele kupiti pa mi je zao ne prodati :)

  • Nekretnine opcenito u HR

    Quote from mikromakrto
    Quote from mitkko

    Jel to Kiyosaki skola? :)

    Kiyosaki + McElroy su vjerojatno danas najpoznatiji predstavnici te teorije, a bome i prakse, ali nisu najuspješniji. Identično posluju veliki investicijski fondovi pri ulaganju u nekretnine, bilo je dosta primjera čak i na našem malom tržištu.

    Nažalost, većinom se tu radilo o ulaganju u trgovačke centre i hospitality sektor, a ne u stanogradnju. Realno, takvo ulaganje u stanogradnju je isplativo samo u Zagrebu, gdje nema sezone nego je potražnja postojana cijele godine. Ali u Zagrebu je do prije pola godine stolovao Corleone koji je priječio bilo kakav ulazak stranih developera na tržište stanogradnje, dok su kumovi, rođaci, pioniri i graditelji, šibali socijalističke betonske kocke od Jankomira do Sesveta bez ikakvog reda, ljepote ili truda

    Razmisljao sam i ja svojevremeno o tome i radio neke kalkulacije sa stanovima, i ne isplati se. Jos sa time da ja ne bih kupovao stanove, vec ih sam gradio. I vise mi se isplati odmah ih prodati, smanjivati kreditnu zaduzenost a time i rizik, i sa tim novcima graditi novu zgradu nego rentati. Sada kako su cijene rente malo porasle, kao i cijene staniva, a kamate na kredite jako pale, opet sam poceo razmisljati o tom business modelu. Bas planiram ponovo ubaciti sve u excelicu cim uhvatim vremena.

    Samo se bojim da su cijene novogradnje u odnosu na rentu otisle neproporcionalno gore, pa je sada to rentanje jos manje isplativo u odnosu na prodaju. Ne znam, nisam jos istrazi trzisne cijene rentanja, planiram se naci sa jednim agentom za nekretnine da vidim sta on kaze.

  • Nekretnine opcenito u HR

    Quote from barbosa 2.0

    kol. mitkko je dobro opisao model, samo za takve stvari moraš biti u poziciji i kombinaciji a to se ipak stječe godinama a i nije baš da grade sa tuđim ali gdje ne moraju platiti, trude se da ne plate...prirodno je i logički svesti troškove na minimum ali da prodaju stanove dok nisu ishodili građ. dozvolu ipak ne stoji, prije neki predugovor i avans jer ljudi nisu baš tako bedasti a niti banka ne odobrava kredit dok papiri nisu čisti i zgrada ne dobije uporabnu dozvolu.

    Stvarno ljudi daju 90% novaca unaprijed, osobno znam puno primjera. Sigurno da nije pravilo, ali dobar dio njih tako radi. Ili imaju kes ili stave hipoteku na neku drugu nekretninu koju vec imaju. Moja firma inace projektira i radi nadzore takvih zgrada pa sam u direktnoj komunikaciji sa investitorima i imam uvid u sve ugovore. Investitori svjesno oglase vece cijene stanova nego sto misle traziti, ali onda odmah oglase i kakve popuste daju u slucaju da platis 50 ili 90 posto unaprijed. Ako das samo kaparu, nema popusta. I ljudi pristanu, a investitor dobije novce unaprijed, ali i sa tim popustom postigne cijenu koju je zapravo i mislio traziti.

    Zanimljivo je i da puno takvih kupaca ima kes novce, ne znaju kud ce sa njima, banke daju nikakve kamate pa kupuju uglavnom manje stanive sa ciljem da ih iznajmljuju i slicno, ne kupuju stan da bi u njemu zivjeli.

  • Nekretnine opcenito u HR

    Jel to Kiyosaki skola? :)

  • Nekretnine opcenito u HR

    Quote from ZSEZSE
    Quote from D_artagnan

    Meni je fascinantno da ekipa placa 2-3.000 i vise eura za kvadrat stana? Ok, ako bas zelis na toj i toj lokaciji, ali za taj iznos si slozis sam kucu sa 2-3 stana, koji mozes visak dalje rentat, prodat jedan ili dva... jel to sto nemaju love, znanja da to sami odrade ili zele sve gotovo da se ne zahebavaju sami?

    Plaća zato jer nemaju love.Kupi parcelu, izvadi građevinsku, nadi radnike, napravi kucu i sve to traje.Tko nema novce mora u kredit, a kako dobiti kredit za to?Cijene radova otisle gore, gradevinara na prste.Parcele suho zlato, pogotovo ove na kojima se da graditi.

    Znas kako to rade? Investitor nadje plac koji mu je zanimljiv (ili kucu za rusenje), ne placa ju novcima vec sa vlasnikom dogovori kompenzaciju za stan u toj novoj zgradi koju ce sagraditi, plati projektanta i ishodi gradjevinsku dozvolu, i onda jos dok nije ni ishodio gradjevinsku dozvolu vec oglasi stanove za prodaju. I ono sto je zanimljivo je da vecinom uspiju prodati sve stanove dok jos nisu ni poceli sa gradnjom. Jedan dio stanova ljudi samo daju kaparu, ali dobar dio stanova ljudi plate 90% unaprijed jer im investitor da nekakav popust. Jos su znali nalaziti i izvodjace kojima su pola radova platili novcima, a pola kompenzacijom opet za stanove u toj zgradi. Danas izvodjaci teze ili nikako pristaju na kompenzaciju jer imaju puno posla i ustvari oni diktiraju uvjete. Ali bez obzira na to, investitor ovakvim postupanjem uspije doci do dovoljno novaca da financira zgradu, sve sa tudjim novcima, prakticki plati samo projektanta :)

    I da rezimiram, tako ti nasi investitori grade zgrade sa tudjim novcima, prakticki bez rizika. To funkcionira dok jednom vise ne funkcionira :) Ljudi danas nekriticki ulijecu u kredite, daju investitorima novce unaprijed bez ikakvog osiguranja... sjecam se 2008., bila je slicna prica, a poslije nakon pucanja balona je bilo puno plakanja, sudskih tuzbi i propalih firmi.

  • Birtija

    Quote from Mladen Milicic
    Quote from MickeyM

    mitkko i @milicic

    jeste se onda na kraju dogovorili koliko kuća vrijedi a koliko je kupac spreman platiti?

    Samo nemojte sad jedan od vas se sjetiti da kuća ima i "olimpiski bazen" kojeg ste zaboravili uključiti u vrednovanje!😅😅

    Sve je poznato po pitanju kuna jedino nije sigurna budućnost kuće . Ne znamo u kom smjeru će ići renoviranje. Možda će ići renoviranje zapuštenog bazena 4x8 metara.

    Drzava je dijelila i neke poticaje za izgradnju bazena, treba mozda i taj potencijal uzeti u obzir :)

    Quote from Moller
    Quote from Mladen Milicic

    Sve je poznato po pitanju kuna jedino nije sigurna budućnost kuće . Ne znamo u kom smjeru će ići renoviranje. Možda će ići renoviranje zapuštenog bazena 4x8 metara.

    mitkko se dosta bavio potresom, ali ga je u ovome slučaju slučajno zaboravio

    Ja sam stari druker, pisem samo pozitivne stvari, ove negativne presucujem :)

  • Birtija

    Quote from Mladen Milicic
    Quote from mikromakrto

    Ne miješati cijenu i vrijednost...

    Tako je. A sad pogledajmo scenarij gdje je dug 90.000 EUR. Dolazi kupac i plati 25.000 Eur za pola kuće. Onda shvati da je lokacija neatraktivna i prihod od rente će biti mali. Trebao bi uložiti još 90.000 da je uredi. No onda shvati da to nema smisla i onda odustane. Kuća propada a on i suvlasnici se svađaju zašto im vrijednost ne raste. Da li je ova usporedba bliža stvarnom stanju ili će doći do uuspješnog poslovanja , vraćanja duga i stvaranja profitabilne tvrtke ili će se dug riješiti dokapitalizacijom po HR modelu gdje će neki lošije proći.

    EV je doslovno ono kako sam opisao. A sve ovo sto navodis - rentna prespektiva, lokacija i sve ostalo se odrazava u cijeni kuce (tih 100.000 €) koja je veca ili manja i odredjuje ju trziste.

  • Birtija

    I dalje je EV firme isti, bez obzira koliki dio si ti kupio. Ti si onda suvlasnik u razmjernom dijelu i kredita i novaca u sefu :)

  • DRY BULK

    Quote from tin
    Quote from mitkko

    Ne vrti se sve oko ATPL :)

    Nema veze sto ATPL prevozi vecinom ugljen. Bulk trziste funkcionira kao spojene posude - netko vozi vecinom ugljen, netko iron ore, netko zitarice... i sta se dogodi kada se smanji potraznja za jednom od tih sirovina?... dio brodara odjednom pocne prevoziti druge sirovine, one za kojima jos uvijek postoji potraznja i onda uzrokuju disbalans i na toj sirovini.

    Sve je to uzrocno-posljedicno povezano.

    Sta mislis da ce oni brodari koji prevoze vecinom iron ore u slucaju pada potraznje za istim cekati negdje usidreni da se ponovo poveca potraznja? Nece, pocet ce prevoziti mozda upravo ugljen.

    Po BDI ne vidim da su uspjeli srušiti vozarine....možda su usporili rast capova...ali ostale vrste brodova su na rekordnim razinama vozarina....sigurno bi bilo još bolje da Kina ne koči....tu se trenutno radi o globalnom rastu ekonomije i viškom potražnje nad ponudom....pa čak je i Hrvatska po podacima prvi put poslije 2008 prešla broj zaposlenih prije financijske krize,

    Da, cape-ovi najviše trpe jer uglavnom oni i prevoze iron ore, druge klase brodova i dalje rasturaju. Zapravo je neobično da su već duže vrijeme vozarine cape-ova i panamaxa na sličnim razinama.

  • DRY BULK

    Quote from tenchi0110
    Quote from mitkko

    Kina ustraje i uspijeva u svom pritezanju trzista, iron ore se dosta iskorigirao.

    The content cannot be displayed because you do not have authorisation to view this content.

    OK, al ATPL 60% prevozi ugljen a pogledaj taj graf. U H1 su prevozili samo 10% željezne rude.

    Ne vrti se sve oko ATPL :)

    Nema veze sto ATPL prevozi vecinom ugljen. Bulk trziste funkcionira kao spojene posude - netko vozi vecinom ugljen, netko iron ore, netko zitarice... i sta se dogodi kada se smanji potraznja za jednom od tih sirovina?... dio brodara odjednom pocne prevoziti druge sirovine, one za kojima jos uvijek postoji potraznja i onda uzrokuju disbalans i na toj sirovini.

    Sve je to uzrocno-posljedicno povezano.

    Sta mislis da ce oni brodari koji prevoze vecinom iron ore u slucaju pada potraznje za istim cekati negdje usidreni da se ponovo poveca potraznja? Nece, pocet ce prevoziti mozda upravo ugljen.

  • DRY BULK

    Kina ustraje i uspijeva u svom pritezanju trzista, iron ore se dosta iskorigirao.

    The content cannot be displayed because you do not have authorisation to view this content.

  • OPTE (OPTIMA TELEKOM d.d.)

    Nisam dugo citao ovu temu pa vidim da se jos uvijek raspravlja o EV.

    EV je zapravo vrlo intuitivan. Uvijek je lakse problematiku svesti na neki svakodnevni primjer, ljudima je blize pa je lakse upamtiti.

    Npr. kupujes kucu koja se prodaje za 100.000€, uz kucu naslijedis i kredit od 20.000€ koji ti dalje moras otplacivati, i recimo da u kuci postoji sef koji dobijes sa kucom u kojem su novci u iznosu 10.000 € (ili recimo neka vrijedna slika u tom iznosu koju je lako unovciti).

    Koliko te zapravo kosta kuca?

    U startu placas 100, ali moras otplatiti jos 20 kredita, i dobijes jos 10 kesa iz sefa. Dakle, tebe kuca zapravo kosta 100+20-10=110.000 € i to je EV.

  • CORONA virus

    Quote from Moller

    približavanjem jeseni sve me više golica jedna stvar, kakav će biti stav Stožera, hoće li necijepljeni moći kupovati dionice od cijepljenih i kakve bi mogle biti cijene

    Bit ce to sve ok, vjerojatno cemo samo morati prije i nakon transakcije dezinficirati dionice :D

  • JDPL (Jadroplov d.d.)

    Quote from juraj

    Pamet nalaže, tko ne bi išao u dokap po 25kn i prodavao po trenutnih 40 kn, nešto tu ne štima, predobro da bi bilo istinito, pa što ne krenete u dokap i poberete vrhnje.

    Ja cu svakako ici u dokap, ali cu vam prodavati tek po 100 :)

    Opet, mislim da se nece nitko igrati sa milijun kuna da bi pokusao uhvatiti 30-ak posto odmah nakon dokapa. Takav investitor bi odmah usao u top 10, bio bi eksponiran, kada bi to pokusao prodati na maloj likvidnosti bi zaglavio i sam sebi bi ugrozio poziciju. Sumnjam da bi nekakav trejder to na ovoj dionici isao raditi. Da se radi o nekom bluechip-u, onda svakako. Ovo ce kupovati investitori sa malo daljim horizontom.

    Ista prica je i sada na DLKV - jel mislite da ce sada KOEI i PPD prodavati jer im je trenutno dobra razlika u cijeni?

  • JDPL (Jadroplov d.d.)

    Quote from BudFox

    Gledajte, kolege koji vjeruju ovu firmu neka slobodno ulože svoj kapital ovdje po 25 kn, nitko im ne brani,

    mislim da je minimalno 1 milijun kuna, ali nisam siguran. Ali, nije mi logično da je cijena dionice na burzi

    39 kn dok traje dokap po 25 kn, jer dok se ne uplati novac, dokap nije prošao, a da JDPL ima strateškog

    partnera koji je iskazao interes, izašli bi sa time u javnost i skupljali politične poene, ipak su državna firma.

    Zapravo je vrlo logično. Ako uzmemo u obzir da firma fundamentalno vrijedi puno više, da priliku za dokap će imati samo nekolicina velikih investitora - ili po mojem vjerovanju samo jedan veliki investitor - onda je sada cijena dosta povoljna za dokup jer je zbog ovih neizvjesnosti oko dokapa dosta srušena. A ti veliki investitori ne kupuju u dokapu da bi vama prodavali po malo na burzi. Oni kupuju da bi stekli većinski paket i kontrolu nad firmom.

    Pisao sam već o tome, ali ću ponoviti - vjerujem da firma ima poznatog kupca jer ne bi sigurno sada u ovo vrijeme išli samo tako slijepo, ishitreno i bez velike najave i reklame u dokap. Treba čitati između redova, nikada se ništa ne događa slučajno, a najmanje ne ovakve stvari. Kupac će steći većinski udio, a možda jedan manji dio ostave u dokapu za nekoliko manjih investitora.

    Ako i imaju poznatog kupca ne smiju se time hvaliti jer se mora poštovati procedura javnog poziva i mora barem prividno biti jednaka prilika za sudjelovanje za sve. To ti je kao naša famozna javna nabava - ne moram ti to pojašnjavati.

  • JDPL (Jadroplov d.d.)

    Opet moram ispraviti netočne navode:

    • chalengiranje mog izračuna NAV-a bi bilo kada bi mi ukazao na neku grešku ili nelogičnost u izračunu, ili kada bi ti dao nekakav svoj izračun NAV-a pa da onda o tome diskutiramo, to mi nisi nikada osporio - to je bilo moje pitanje na koje nisam dobio odgovor - koji dio tog izračuna je, kako si rekao, navijanje, odnosno špekuliranje,
    • ovo nije IPO, već dokapitalizacija,
    • ovakvu formu dokapitalizacije je izglasala skupština i ima uporište u zakonu - ne znam šta je tu netransparentno,
    • cash break-even je oko 13.000-14.000 USD, ATPL ima nešto manje, nikako ne upola, ne znam odakle ti to, volio bih vidjeti izračun,
    • financijska izvješća su jednako transparetna kao i ona od ATPL, imaju čak i istog revizora i praktički istu formu revizorskog izvješća - da bi mogli biti transparentniji, svakako bi mogli, isto kao i ATPL ali i puno drugih firmi na ZSE, ali ne vidim da tamo na tim temama drukaš.
    • nije problem da se priča o negativnim stranama i rizicima, i ja pišem o tome, ali smeta mi kada iznosiš neistine i iskrivljuješ činjenice - na to moram reagirati.

  • JDPL (Jadroplov d.d.)

    Quote from user35

    Zasto je cijena brodova narasla na svjetskim trzistima? Kojom metodom je neki brodar rekao to je ta cijena koju placam? Dajte mi to molim Vas odg? Ta cijena koja je osnova za NaV metodologiju?

    Molim Vas kratko i jasno, Vase misljenje bez ovih citiranja...

    Kada dobijem tvoj odgovor na moje pitanje onda cemo moci dalje razgovarati. Prihvacam i odgovor u obliku citata :) .