Posts by mikromakrto

  • INSP (INSPIRIO ZAIF d.d.)

    A nisi mogao smislit lakše pitanje? :)

    Diskont od 33% je, kažu neki, sasvim OK za ovakve fondove. Ono što meni kod Slavonca nije jasno je vizija fonda, neki dugoročni cilj.

    Očigledno su se trgnuli zadnjih mjeseci nakon svih upravljačko-vlasničkih promjena, ali mene više brine realnost te "vrijednosti" od 33 kune. Puno je tu odokativnih procjena vrijednosti udjela u nekim firmama, pogotovo pokojnih Agrokorovih perjanica...

    Biti će zanimljivo vidjeti što će s ovih skoro 10% friškom otkupljenih dionica; samo poništavanja bi bilo kratkoročno korisno za dioničare. Ali bi bio i korak bliže potpunom ovladavanju vlasničkom strukturom od strane većinskog/ih...

  • Ulaganje u nekretnine online

    Za sve koji žele ulagati u nekretnine, ali ne kupnjom nego kreditiranjem, postoje platforme poput Mintosa, Crowdestate-a i još poneke gdje se ulaganjem u nekretnine ostvaruje prinos 10%+ godišnje. Osim ako vjerovnik ne bankrotira...

    O čemu se radi? Jednostavno, to je jedan oblik crowdfundinga; ljudi se javljaju s planovima za izgradnju/preuređenje nekretnina, traže XY tisuća eura i nude povrate preko 10%.

    Kako tako puno? Jer ne mogu dobiti klasični kredit u banci pa na ovaj način pokušavaju doći do novca. A kako će vratiti pare i dati prinos? Refinanciranjem...

    Po izgradnji nekretnine, ide se u banku i traži refinanciranje; svaka banka će rado refinancirati završenu nekretninu koja ostvaruje pozitivan CF, ali plaća kamatu od 10%. Pa će banka ponuditi 6%... Na taj način se isplaćuju investitori s platforme i dalje ostaje samo odnos s bankom.

    Na tim platformama prevladavaju investicije na Baltiku, jer im je to matično tržište, ali ima sličnih platformi i na Mediteranu. Osobno sam preko Mintosa uložio neki mali iznos da vidim kako sve funkcionira i nemam prigovora. U godinu i pol nema nikakvih bad debta, bilo je nešto malo kašnjenja s naplatom, ali sve ok.

  • Nekretnine opcenito u HR

    Mislim da kod tako malih zgrada stvarno nema smisla razmišljati o najmu, to se prodaje, pogotovo ako ekipa plaća i ne pita previše.

    Ali recimo zgrada s nekih 6+ stanova, što više to bolje, to je prekrasna priča. Ovaj video je jako lijepi uvod u cijelu matematiku:

  • Nekretnine opcenito u HR

    Quote from mitkko
    Quote from mikromakrto

    Ne zarađuje se na nekretninama od najma, niti se brine o roku povrata. Zarađuje se od refinanciranja i poreza...

    Jel to Kiyosaki skola? :)

    Kiyosaki + McElroy su vjerojatno danas najpoznatiji predstavnici te teorije, a bome i prakse, ali nisu najuspješniji. Identično posluju veliki investicijski fondovi pri ulaganju u nekretnine, bilo je dosta primjera čak i na našem malom tržištu.

    Nažalost, većinom se tu radilo o ulaganju u trgovačke centre i hospitality sektor, a ne u stanogradnju. Realno, takvo ulaganje u stanogradnju je isplativo samo u Zagrebu, gdje nema sezone nego je potražnja postojana cijele godine. Ali u Zagrebu je do prije pola godine stolovao Corleone koji je priječio bilo kakav ulazak stranih developera na tržište stanogradnje, dok su kumovi, rođaci, pioniri i graditelji, šibali socijalističke betonske kocke od Jankomira do Sesveta bez ikakvog reda, ljepote ili truda

  • Nekretnine opcenito u HR

    Ne zarađuje se na nekretninama od najma, niti se brine o roku povrata. Zarađuje se od refinanciranja i poreza...

  • Birtija

    Quote from Mladen Milicic
    Quote from mitkko

    I dalje je EV firme isti, bez obzira koliki dio si ti kupio. Ti si onda suvlasnik u razmjernom dijelu i kredita i novaca u sefu :)

    Pretpostavimo da je u polovici kuće bilo 10 vlasnika koji su sa svojim udjelima trgovali tako da su 3 mjeseca prodavali i kupovali svoj udio za 50% višu cijenu npr za 7.500 EUR umjesto 5.000 EUR novi kupac im mora ponuditi za drugi dio kuće 75.000 EUR tako da bi cijela kuća bila 125.000 EUR + dug .

    Ne miješati cijenu i vrijednost...

  • Nekretnine opcenito u HR

    Glupo je raspravljati je li 2, 3 ili 5 tisuća eura za kvadrat stana puno. Ta brojka sama za sebe ne znači baš ništa. Niti su svi kupci isti, niti kupuju iz istog razloga niti kupuju radi iste stvari.

    Onaj tko kupuje nekretninu za život najčešće, ali ne uvijek, iz priče potpuno isključuje matematiku i zdravu logiku i vodi se jedino cijenom po kvadratu i lokacijom; ima li u blizini škola, trgovina, prostor za rekreaciju ili što već nekoga zanima te hoće li ga banka popratit.

    Onaj tko kupuje da bi rentao, a posebno ako to radi kroz kredit, bi trebao imati potpuno drugačije poglede na nekretninu, njenu iskoristivost i profitabilnost. Cijela ta branša, ako je se može tako nazvati, najma stanova je kod nas potpuno nerazvijena i zbog nepostojanja čvrste zakonske regulative, crnog tržišta, muljaža općenito.

    Pri kupnji nekretnine za rentu, prvo, osnovno i jedino što nekoga treba zanimati je NOI koji ta nekretnina daje. Može se to promatrati i kao yield, godišnji prinos ili kako si već tko želi prevesti. Ne postoji ciljani NOI, svatko osobno treba procijeniti koliki mu je prinos dobar/dovoljan. Ukoliko je NOI manji od tog ciljanog prinosa, nekretnina je preskupa, bilo da je 500 eura kvadrat u Donjim Andrijevcima ili 5000 eura banu pod repom. Naravno, NOI se može povećati (ulaganjem u nekretninu pa dizanjem rente, smanjenjem troškova, refinanciranjem...), ali bome i smanjiti (prazan prostor, razni kvarovi, povećanje troškova, rast kamata...).

    Puno je tu varijabli u igri, ali sama cijena po kvadratu je samo jedna od njih, možda čak ni u 3 najvažnije...

  • INGR (INGRA d.d.)

    A Arena je premazana eliksirom mladosti i ne treba nikakav capex da bi ostala na barem postojećem nivou? Da ne spominjem neku modernizaciju koja je već sada potrebna, a gdje za 10 godina. Dvorana nije okrečena pošteno 12 godina, glazura na ulaznom platou je dobro načeta, hrpa je radova koji se već sada moraju obaviti da bi se dvoranu dovelo u nulto stanje.

    Mi smo navikli da se jednom nešto sagradi i onda prst u uho. Cibona i Dom sportova su odlični primjeri, dvorane u kojima kuna nije uložena u modernizaciju od otvorenja i zato su danas potpuno neprimjerene bilo kakvim modernim natjecanjima i priredbama, a dvorane izgledaju kako izgledaju, sramota grada Zagreba, posebice Cibona.

    Najam i iskoristivost te dvorane neću ni spominjati dok to ne postane njihov problem. Ali s postojećim načinom upravljanja dvoranom ne može se održavati na životu ni školska dvorana. Korona je priča za sebe i taj period ne treba uopće uzimati u obzir, ali sve ono prije toga, gdje se godišnje odigra pet utakmica za koje Badel dijeli karte i održe se dva koncerta vrijedna spomena nije dovoljno ni za plaćanje osoblja.

    Arena kao biznis trenutno vrijedi jako, jako malo. Ingra, također trenutno, ima lijepu poziciju zbog ugovora koji je takav kakav je. Ono što meni nije jasno je zašto se potpuno ne posvete tome i ustrojue se i de facto kao REIT, ostanu na pet ljudi i kao takvi izađu na tržište. To bi bilo puno jasnije i jednostavnije, rekao bih i profitabilnije, od ovog samouvjeravanja da oni rade još nešto u građevini.

  • Turističke dionice i perspektive

    Nadam se da nam je kolega, dežurni epidemiolog i katastrofičar, dobro i da uspješno podnosi ove vijesti...

    Osobno sam ostao neugodno iznenađen pri rezerviranju ljetovanja; hotel u koji sam išao ljetos je rasprodan, a lani se nisu uspjeli popuniti ni preko Crnog jaja gdje su se intenzivno prodavali. Ove godine puni ko čep s vlastitim kanalima prodaje, o Braču se radi.

    Dubrovačko područje još uvijek kaska jer još uvijek nije ni jednostavno ni brzo doći do Dubrovnika cestovnim putem, a avioni još uvijek ne voze na razini 2019., o kruzerima da ne pričam. Ali, ne bih se iznenadio da oni potegnu u jesen, ionako se dolje ne ide zbog kupanja u moru već drugih stvari

  • OPTE (OPTIMA TELEKOM d.d.)

    O bog te pomogo...

    Kupac je 100% Optime procijenio na tih 639 milijuna bez duga i keša. HT će za 54% dionica dobiti 54% tog iznosa. Fino je naglašeno da je taj iznos manji od 3-mjesečnog prosjeka, iz čega se da iščitati da će malim dioničarima biti ponuđen taj prosjek. Tko zna, možda se i isprse pa ponude i više, ali manje ne mogu...

    Malim dioničarima nitko nije prodao njihove dionice tim ugovorom. Mogu ih samo i jedino prodati sami, ako žele, kao što su ih sami i kupovali. Ta formulacija o vrijednosti 100% dionica je zadovoljavanje uvjeta iz natječaja gdje je to striktno i traženo. A zašto je traženo možete pitati provoditelja natječaja ili proučiti što kaže Damodaran o valuacijama i zašto je nekada bitno radi li se o 10%, 25% ili 50%+ vlasništva, odličan je serijal na YTu

  • Crypto? Ulaganje i trgovanje kriptovalutama

    Ali ako imam 100 kn, a dolara i BTCa u istoj protuvrijednosti, zašto mi je bolje platiti knjigu BTCom nego kunom ili dolarom? Ako je uopće?

    Možebitno plaćanje BTCom na Amazonu ili drugim platformama vidim prije kao ulaz Amazona na tržište kripto mjenjačnica gdje bi oni prihvaćali kriptovalute, po njihovom omjeru u odnosu na dolar. Time bi prije sebi omogućili povoljniju nabavku BTCa, ako to smatraju dobrom investicijama, nego neku korist za potrošače od koje bi zaradili...

  • Crypto? Ulaganje i trgovanje kriptovalutama

    Možda se nisam precizno izrazio; kao kupac recimo knjige na Amazonu, koja bi bila meni korist da to mogu platiti BTCom, a ne klasičnom valutama?